中海地產：穩中求進的龍頭

　過去幾年，是高杠桿、激進型房企的高光時刻，他們不斷刷新中國房企、以至全球房企的年銷售紀錄，將自己的名字寫入世界500強榜單。

　　房住不炒，不可動搖。7月30日的中央政治局會議首提：不將房地產作為短期經濟的刺激手段。

　　狂飆突進的房地產時代正式畫上句號，中國房地產正式進入平穩增長階段。需要強調的關鍵詞是“正式”。

　　未來的市場機會，屬于那些財務穩健、戰略穩健的房企。在“黑天鵝”頻出的時期，穩健的企業有機會走得更遠。既是龍頭房企，又以穩健著稱的，非中海地產莫屬。

　　01

　　穩中求進，又好又快發展

　　2018年末，中海地產的資產負債率不到60%,只有59.5%,這在負債率動輒超過100%的房地產行業，與TOP10房企平均超過80%的資產負債率相比，非常特立獨行。

　　2018年末，中海的凈借貸比只有33.7%，年末持有現金1006億港元，現金占總資產比例超過10%。2018年加權平均借貸成本僅4.3%。

　　不僅負債低，現金充裕，中海的銷售增長也在加速。2018年，中海的銷售合約額為3012億港元，年增長30%，銷售規模行業第七；歸母凈利潤449億港元，位居行業第一。去年末，中海的總土地儲備達9144萬平方米。

　　這種又好又快的勢頭，2019年還在持續。

　　2019年上半年，根據中海發布的銷售簡報，以港幣計價，中海官方口徑銷售增速為28.7%，銷售合約額達1942億港元。在上半年全國商品房銷售額僅增長5.6%的背景下，這一增速，相當亮眼。憑借快速增長，中海的銷售排名提升。

　　上半年，根據克而瑞的數據，中海的全口徑銷售規模上升一位，位居行業第六；權益銷售額排名行業第五。

　　很快就要到公布2019年中期業績成績單的時候了，按照中海一貫的穩健思路，中海這個規模增速，依舊還會是以發展質量作為前提。中海的利潤及其他財務指標的表現，值得期待。

　　02

　　行業增速下行+金融嚴監管，穩健為王

　　5月17日，銀保監會官網發布了銀保監發（2019）23號文，明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。

　　6月13日，中國銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上講話指出：“房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重?！?/p>

　　先吹風表態，接著雷厲風行的大動作，所有這些，都透露出一個明確的新信號：

　　針對房地產行業的調控政策已經從銷售端逐步走向融資端。

　　未來的調控政策，除了繼續在需求端進行“限購、限貸”等，也要在資金端限制一些激進房企的高杠桿行為，抑制資金過度流入房地產。

　　貨幣政策和金融監管的邊際寬松一去不復返，融資環境收緊，如果房企凈負債過高、資金需求強烈，再疊加銷售端降溫等不利影響，生存環境將不容樂觀，首當其沖的當屬那些激進型房企。

　　在這樣的調控環境下，一向秉持穩健策略的房企、負債偏低的房企，反而會有巨大的市場機會。

　　比如中海。

　　由于中海一貫堅持穩健審慎的財務策略，中海的凈借貸比長期維持在40%以下，是行業中最低水平之一，這是相當不容易的事情。

　　負債水平常年控制在行業低位，中海憑借著央企優勢，又同時具備充沛的現金儲備和低成本的融資渠道。在房地產信貸收緊的形勢下，低成本融資優勢將是中海獨一無二的競爭力。

　　7月8日，中海發行了5.5年期20億港元債券，票息2.9%;10年期4.5億美元債券，票息3.45%。創下了中國房地產企業境外債券發行的最低成本記錄。

　　這得益于中海在香港擁有龐大的實體開發業務。中海1979年創立于香港，香港是中海的根據地。一直以來，在香港房地產市場，中海的銷售規模一直位居中資房企第一。今年上半年，中海在全香港房地產市場位居第五。

　　即便在相當顯著的融資優勢下，中海依舊以穩為主。

　　這個從拿地策略上就能明顯看得出來。

　　克而瑞數據顯示，中海2019年上半年拿地金額537.5億，位列第7。以2018年業績發布會上定下的2019年全年1350億的拿地預算，中海上半年拿地金額占比還不到全年預算的40%。

　　錢花的不多，但地都是好地。

　　從城市分布看，北上廣深及香港均有斬獲，五個城市的投資額合計達216.7億元，占比41%。如此之高的占比，在國內其他地產商中少見。更別說這五個城市，均被認為是潛力最好、安全邊際最高的城市。

　　正因為門檻高，很多房企被擋在了這些市場之外。尤其是香港，這個國內多數房企巨頭尚無法進入的城市，中海在半年內，與會德豐、新世界、恒基等公司合作，獲得了三幅地。這也展示了，在香港的新形勢下，中海作為窗口企業，對香港發展的看好與支持。

　　一直以來，中海都聚焦在一二線城市拿地，而且中海的開發速度越來越快。

　　去年，中海在北京市場占據份額第一，年銷售超過300億。根據中原地產統計，截至今年上半年，北京已有50個限競房面市，從拿地到銷售的周期，平均是383天，而中海在北京的限競房的周期是200天。開發速度最快的10個項目中，前5個都是中海的項目，最快的中海云熙僅為122天。且每個項目都保持了極高的去化率。

　　有錢，中海也不任性。利潤導向，對投資回報的高要求，中海在業內是極為嚴苛的。

　　以7月14日中海競得的北京造甲村地塊為例。這幅地的溢價率只有 18.8%，如此低的溢價率，在目前國內的一二線城市已十分少見。

　　不管是拿地金額還是城市選擇，都能說明一點：中海在負債、盈利、拿地上均占優勢的情況下，依舊堅持“穩健發展”的主基調。

　　03

　　行業新格局，堅守主業的穩健者致勝、剩者為王

　　新調控思路之下，行業總量天花板臨近，必將引發新一輪行業格局的洗牌。

　　今年上半年，全國商品房銷售面積下滑，金額卻在上漲，這其實就是一個信號：房價更高的一二線城市的成交占比在不斷提升。

　　同時，一個無法回避的事實是，國內眾多三四線樓市在短期內顯著下行。受制于前期市場購買力透支、疊加棚改貨幣化安置政策的漸次退出，2019年上半年三四線城市整體成交下行。1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比下降14%。

　　眾多房企的轉向也說明了這一問題。

　　據統計，2019年至今，有數量近七成的百強房企在三四線城市新增土地投資占比相比2018年有不同程度的下降。

　　中海的城市布局，一直是以一二線城市深耕布局為主。其發展策略是堅持主流城市、主流地段、主流產品。加上中海宏洋，在全國布局只有70多個城市，是TOP10房企中布局城市數量最少的。

　　保證中海持續穩健增長的另一個武器是行業領先的品質和產品力。

　　承建業務出身的中海，擁有“工科中?！钡氖袌隹诒?，秉持著對建筑老本行的尊重和對質量的苛求態度，產品的用心程度上向來是不遺余力的：

　　在施工前，中?；跇颖玖烤薮蟮目蛻粞芯?，準確定位客戶偏好，定位80%標準化的設計；20%創新設計；

　　在施工過程中，中海打造精工體系，注重加強新技術、新工藝的應用；

　　在施工結束后，中海的每一間房屋必經七重質檢；

　　在全過程，中海將客戶滿意度列為公司戰略級管理范疇，內部實施強考核。

　　而這種在產品力、品質上的細心打磨的背后，是中海希望以好產品、好服務驅動增長。

　　另外，目前，從中海提出的戰略規劃來看，中?？赡苁菍Φ禺a下半場思考得最為理性、清晰，布局最合理的房企。

　　這體現在兩個方面：一個是戰略定力，二是戰略眼光。在以“多元化”為潮流的行業趨勢面前，中海一直沒有太大的跨界動作。

　　這背后是中海地產掌舵人顏建國對行業及公司未來的深刻洞見。

　　今年3月20日的年度業績發布會上，中海詳細闡述了“今天、明天、后天”三個層次的業務戰略。

　　中海將90%的資源用于住宅開發，因為目前房地產行業最賺錢的還是住宅，周轉快、利潤也相對高一點。

　　中海將持有商業作為第二層次的產業，定位為是明天的產業，每年投入7%-8%的資源用于商業，商業地產營收預計2020年超過50億，2023年收入達到100億。實際上，中海目前已經是國內最大的單一業權寫字樓發展與運營商，截至目前持有并已投入運營的寫字樓45棟。

　　2018年，中海商業物業總營收為40.6億港元，同比增長38.1%；其中投資物業實現租金總收入港幣35.3億元，同比增長44.1%；酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元，同比增長8.2%。

　　創新產業定義為第三層次后天的產業，中海主要聚焦教育、養老、物流、文化等產業，每年投入1-2%資源探索、創新、試錯。

　　每一次的調控都是一個歷史的輪回。而在2019年，命運的鐘擺或許再次偏向以中海為代表的穩健型房企。

　　對于幾千億量級的房企而言，每一次的銷售增長都是讓大象跳舞，穩健前行者，才能走得更遠?！　?/p>

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